De realiteit van gereguleerde huur: ideologie, marktverlamming en de werkelijke impact op de woningmarkt.

Vastgoed

pol | 9 oktober 2026 17:56

De afgelopen jaren is het debat over de woningmarkt gekenmerkt door een politiek discours gebaseerd op modellen die in andere landen al gefaald hebben. Er is een verhaal ontstaan dat stelselmatig de schuld legt bij particulier kapitaal en de middenklasse voor marktfalen, terwijl de regering grootschalige publieke oplossingen belooft die er nooit echt komen.

Uit het dagelijkse beheer van Immogirona blijkt hoe deze combinatie van strenge regelgeving en gebrek aan daadwerkelijk beheer het tegenovergestelde effect heeft van wat gewenst is: minder aanbod, kapitaalvlucht, appartementen van lagere kwaliteit en grotere toegankelijkheidsproblemen voor de meest behoeftige groepen.

1. Niet nagekomen publieke beloften en de traagheid van dogmatisme

De overheid belooft al jaren duizenden sociale huurwoningen en de mobilisatie van grond, maar in werkelijkheid verloopt de uitvoering door de overheid uiterst traag en bereikt het uiteindelijke product de markt nooit . Bovendien is het huidige gevaar de consolidatie van dit politieke dogmatisme: velen van ons vrezen dat, zelfs met toekomstige regeringswisselingen, het omkeren van deze dynamiek en het ontstane discours een langzaam en complex proces zal zijn, waardoor de woningcrisis jarenlang zal voortduren.

2. De vlucht van de lokale promotor en de criminalisering van spaargeld

Een groot deel van het huuraanbod is niet in handen van grote fondsen, maar van gezinnen en kleine middenklasse spaarders die hun spaargeld in onroerend goed hebben geïnvesteerd als aanvulling op hun pensioen. Door hen voortdurend bloot te stellen aan juridische onzekerheid en hen als speculanten te behandelen, trekken ze hun huizen terug van de reguliere markt.

Bovendien treft deze onzekerheid niet alleen de kleine ondernemer: Catalaanse projectontwikkelaars en particuliere investeerders hebben hun activiteiten en kapitaal verplaatst naar andere autonome regio's of landen waar ze een stabiel en voorspelbaar regelgevingskader aantreffen. Catalonië exporteert als het ware zijn eigen projectkapitaal.

3. De mythe van "financiering" en de gemiste kans van Build to Rent.

Het woord "fonds" wordt vaak pejoratief gebruikt, terwijl het in veel gevallen gaat om groepen van duizenden kleine spaarders (zoals pensioenfondsen van Europese of Canadese werknemers). Als de overheid hen rechtszekerheid en een redelijk rendement (IRR) zou bieden, zou dit kapitaal de ontwikkeling van het Build to Rent -model mogelijk maken, waardoor het aanbod enorm zou toenemen. In plaats daarvan zorgt het gebrek aan garanties ervoor dat deze middelen naar andere markten vloeien.

4. Geen enkele stimulans voor onderhoud: achteruitgang van het park

Met een gereguleerde prijs en een overvolle vraag heeft de eigenaar geen enkele prikkel om de woning te renoveren . Schilderen, de luiken vervangen of de keuken renoveren vereist een investering die volgens de wet niet via de verkoopprijs kan worden terugverdiend. Omdat elk appartement binnen enkele uren voor de maximaal toegestane tijd wordt verhuurd, daalt de gemiddelde kwaliteit van het woningaanbod onherstelbaar.

5. De paradox van selectie en de sollicitatie-opstopping.

Wanneer we een appartement in Girona te huur aanbieden, ontvangen we binnen enkele minuten tientallen reacties. Bij Immogirona gebruiken we een filterformulier om deze grote hoeveelheid reacties zorgvuldig te verwerken en de eigenaar de beste selectie te bieden.

Omdat de prijs echter hoog is en de juridische bescherming in geval van wanbetaling of kwetsbaarheid zwak is, zoeken eigenaren naar maximale zekerheid:

• Kandidaten met een hoger, stabiel en aantoonbaar inkomen krijgen strikt voorrang.

• Profielen met minder financiële draagkracht worden buitengesloten, terwijl dat juist de profielen zijn die de wet wilde beschermen.

Wat is de echte oplossing?

Bij Immogirona zijn we duidelijk: prijsregulering alleen creëert geen woningen; het vermindert alleen de kwantiteit en kwaliteit ervan. Om het evenwicht te herstellen is het volgende nodig:

1. Echte rechtszekerheid die de bezittingen van zowel kleine als grote eigenaren beschermt.

2. Stimulansen en stabiliteit om het kapitaal van Catalaanse projectontwikkelaars terug te winnen en investeringen in nieuwe huurwoningen aan te trekken.

3. Professioneel, transparant en nauwgezet beheer , zoals wij dat bij Immogirona bieden, om evenwichtige en betrouwbare contracten voor beide partijen te garanderen.

📩 Wilt u uw verhuurportefeuille met maximale beveiliging beheren of heeft u behoefte aan vastgoedadvies? Neem contact op met het Immogirona.cat-team.