La realtà degli affitti regolamentati: ideologia, paralisi del mercato e impatto reale sul mercato immobiliare.

Immobiliare

pol | Venerdì 09 Ottobre 2026 17:56

Negli ultimi anni, il dibattito sull'edilizia abitativa è stato caratterizzato da un discorso politico basato su modelli che si sono già rivelati fallimentari in altri Paesi. Si è consolidata una narrazione che attribuisce sistematicamente la colpa dei fallimenti del mercato al capitale privato e alla classe media, mentre l'amministrazione promette grandi soluzioni pubbliche che non si concretizzano mai.

Dalla gestione quotidiana di Immogirona , osserviamo come questa combinazione di rigida regolamentazione e mancanza di una gestione reale stia producendo l'effetto opposto a quello desiderato: minore offerta, fuga di investimenti, qualità inferiore degli appartamenti e maggiori difficoltà di accesso per le fasce più bisognose della popolazione.

1. Promesse pubbliche non mantenute e l'inerzia del dogmatismo

Da anni il governo promette migliaia di alloggi popolari e la mobilitazione di terreni, ma la realtà è che l'attuazione pubblica è estremamente lenta e il prodotto finito non arriva mai sul mercato . Inoltre, il pericolo attuale è il consolidamento di questo dogmatismo politico: molti di noi temono che, anche con futuri cambi di governo, invertire queste dinamiche e il discorso che ne deriva sarà un processo lento e complesso, che prolungherà la crisi dell'offerta per anni.

2. La fuga del promotore locale e la criminalizzazione del risparmio

Gran parte del patrimonio immobiliare destinato agli affitti non appartiene a grandi fondi, bensì a famiglie e piccoli risparmiatori della classe media che hanno investito i propri risparmi nel settore immobiliare come integrazione alla pensione. Sottoporli a una costante incertezza giuridica e trattarli come speculatori li induce a ritirare le proprie case dal mercato tradizionale.

Inoltre, questa insicurezza non colpisce solo i piccoli proprietari: gli imprenditori edili e gli investitori privati catalani hanno trasferito le loro attività e i loro capitali in altre comunità autonome o paesi dove trovano un quadro normativo stabile e prevedibile. La Catalogna sta esportando i propri capitali immobiliari.

3. Il mito dei "fondi" e l'occasione mancata del Build to Rent

Il termine "fondo" viene spesso usato in senso dispregiativo, quando in molti casi si tratta di gruppi di migliaia di piccoli risparmiatori (come i fondi pensione dei lavoratori europei o canadesi). Se l'amministrazione offrisse loro garanzie legali e un rendimento interno (IRR) ragionevole, questo capitale consentirebbe lo sviluppo del modello "Build to Rent" , aumentando notevolmente l'offerta. Invece, la mancanza di garanzie fa sì che queste risorse confluiscano in altri mercati.

4. Assenza totale di incentivi per la manutenzione: degrado del parco

Con un prezzo regolamentato e una domanda eccessiva, il proprietario non ha alcun incentivo a ristrutturare l'immobile . Dipingere, cambiare le persiane o ristrutturare la cucina richiede un investimento che la legge non permette di recuperare attraverso il prezzo di affitto. Poiché ogni appartamento viene affittato in poche ore al limite massimo consentito, la qualità media degli alloggi offerti si degrada irrimediabilmente.

5. Il paradosso della selezione e il blocco delle applicazioni

Quando pubblichiamo un appartamento a Girona, riceviamo decine di contatti in pochi minuti. Noi di Immogirona applichiamo un sistema di filtraggio preliminare per gestire questo volume con rigore e offrire al proprietario la migliore selezione.

Tuttavia, poiché il prezzo è elevato e la tutela legale in caso di inadempimento o vulnerabilità è debole, i proprietari cercano la massima sicurezza:

• I candidati con un reddito più elevato, stabile e facilmente dimostrabile avranno la precedenza assoluta.

• Vengono scartati i profili con minori capacità finanziarie, che sono proprio quelli che la legge intendeva tutelare.

Qual è la vera soluzione?

Noi di Immogirona siamo chiari: la sola regolamentazione dei prezzi non crea alloggi; ne riduce soltanto la quantità e la qualità. Per ristabilire l'equilibrio è necessario:

1. Una vera sicurezza legale che protegge il patrimonio di piccoli e grandi proprietari.

2. Incentivi e stabilità per recuperare il capitale degli sviluppatori catalani e attrarre investimenti in nuove abitazioni in affitto.

3. Una gestione professionale, trasparente e rigorosa , come quella che offriamo in Immogirona, per garantire contratti equilibrati e affidabili per entrambe le parti.

📩 Vuoi gestire i tuoi immobili in affitto con la massima sicurezza o hai bisogno di una consulenza immobiliare? Contatta il team di Immogirona.cat